央行这一波加息动作，市场主流观点在于，股市债市楼市都将会受到冲击。特别是热闹的春节之后，颇具指标意义的北上广深楼市情况如何？让最新数据给出结论。

　　海通证券姜超的观点在于，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

　　总体而言，春节假期还是给各地楼市造成较大冲击，所以2017年1月主要大城市楼市成交量均出现不小幅度的下滑，而业界对各地楼市涨跌预期不一，似乎又昭示着2017又是楼市风云诡谲的一年。

　　西安：量跌价稳，调控政策不加码

　　根据西安市住建委公布的官方数据统计，2017年1月全月，西安新建商品住宅共签约4994套，其中新建纯商品住宅签约2477套，环比2016年12月3250套的纯商品住宅签约量，下滑23.8%。二手住宅方面，2017年1月，西安市二手住宅共签约12860套，环比2016年12月18079套的二手住宅成交量，下滑28.9%。

　　不过，尽管成交量下滑不少，西安地区的房价表现平稳。

　　券商中国记者接触的数位房地产中介，包括链家地产、中原地产等相关人士表示，春节期间西安市场交易清淡，旗下一些门店也因为假期关门休息，但房产价格未见松动，表现平稳。

　　2016年9月30日，西安打响楼市调控第一枪，率先出台“京八条”，紧随其后全国20多个城市相继出台调控政策，至少从目前来看，这一轮楼市调控已经达到预期效果。

　　2017年1月中旬，西安市人大代表、副市长陈刚明确表示，西安市目前对于楼市调控政策不会加码，当前政策效果不错，会根据西安房地产市场运行情况来微调一些政策，例如土地供应方面，来保证楼市和土地价格的稳定。

　　西安市：新房成交量创7年新低

　　在春节各地楼市的一片冷清中，西安市楼市堪称“最冷”。

　　根据中原地产最新数据，1月27日~2月2日西安市新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，是2011年以来成交量最低的。

　　具体而言，春节期间西安市地区只有8个项目有交易记录，并且所有项目都只成交了1套。而去年同期有24个项目有交易，除了刚需改善外，还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。

　　二手房市场格局与新建住房市场类似，整个市场市场进入“假日模式”。

　　回顾西安市2016年，地产波动贯穿全年，也可能正是基于这些原因，这个城市的楼市仍处“低落期”。

　　2016年一季度，在全国房地产去库存的背景下，西安市房地产市场量价齐升。贯彻落实“因城施策”，西安市率先在3月份出台“沪九条”调控政策，此后市场有所降温。但随着土地市场的火爆和楼市谣言的传播，市场再度出现过热态势。2016年10月和11月，西安市相继出台了“沪六条”和信贷监管措施。四季度之后，政策效应释放，预期趋于平稳，成交量有所回落。

　　西安市：2016最猛，2017继续

　　说起2016年的楼市狂欢，在一线城市中一向价格亲民的西安市只能让其他城市慨叹，“有过之而无不及”。即便在2016年10月之后，全国刮起调控旋风，西安市这厢的房价也止不住上升势头。

　　目前没有西安市政府的官方数据，但来自网易房产数据中心统计显示，1月份西安市全市网签成交6823套，同比去年(7809套)下降12.63%，环比12月(11829套)猛跌42.32%；成交均价16970元/㎡，同比去年(15310元/㎡)涨幅为10.84%；环比12月(17075元/㎡)微跌0.61%。

　　值得一提的是，业界人士大多认为西安市楼市价格微跌只是春节的短暂现象，2017年西安市将成为房价继续上涨的罕见“一城”。

　　主要原因包括两方面：

　　第一，2013年11月西安市出台“穗六条”，要求非穗籍买家需有连续3年以上的个税缴纳证明或者社保缴纳证明，如今“穗六条”的这一限制已经打开，一大批非穗籍买家成为新进生力军；

　　第二，2016年四季度，西安市出现供地高峰，造就“高价地”的同时也埋下了楼市继续升温的伏笔。

　　西安市：一如往常，量价齐跌

　　西安市规划国土委2月3日公布的楼市成交数据显示，2017年1月，西安市一手住宅成交环比下跌超过两成，成交价格也继续下降。

　　统计数据显示，1月份西安市一手住宅累计成交1652套，环比下降23.6%；房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%。

　　从区域成交情况看，龙岗仍是成交的主力区域，上月共成交1124套，接近占据全市总成交量七成，成交均价为32371元/平方米。而从成交结构来看，1月份90平方米以下中小户型成交量为1172套，占总成交量的71%。分析人士认为，首套置业比例大幅提高，代表刚需购房得到释放，也成为投资购房行为被进一步抑制的信号。

　　实际上，西安市楼市出现量价齐跌已有一段时日。

　　2016年10月4日，西安市政府出台“深八条”，被业界成为史上最严楼市调控政策。也正是从彼时开始，西安市楼市风向急转。

　　从西安市规土委发布的官方数据来看，2016年12月，西安市新建住宅成交2161套，成交面积21.8万平方米，成交均价54946元/平方米，环比下跌0.1%，房价已经跌回了2016年中水平。与此同时，12月西安市新房成交套数和成交面积环比下跌26.0%和24.5%，一手房成交量创下2016年全年最低。

　　对此，搜房网某位资深房地产中介向券商中国记者坦承，“深八条”对西安市楼市的震慑威力确实巨大，目前楼市整体仍然处于缓和向下的惯性之中，这个趋势估计今年一季度结束之前不会改变。

　　地产凛冬将至？

　　海通证券姜超在他的最新研报《央行变相加息，谁的眼泪在飞？——评逆回购利率上调》中对于楼市的核心观点在于——如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

　　截止16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本极高，所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp.

　　所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

　　而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而房地产市场的严冬或将到来。